随着我国经济增速的逐步放缓，近年来商业地产所面临的去库存和消费转型压力也不断加大。年突如其来的新冠肺炎疫情对宏观经济造成明显冲击，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲，商业地产市场也因此面临更大的困境。根据中指研究院发布的《年中国商铺租金指数研究报告》，下半年中国主要商业街商铺和重点商圈购物中心租金水平继续下跌，其中商业街环比下跌0.52%，购物中心环比下跌0.25%。

在此背景下，商业地产市场的供需两端发生了明显变化，商业地产企业也在不断推陈出新，积极探索。近期随着疫情得到有效控制，消费市场也在不断复苏。然而，除了疫情冲击之外，如何激活存量、应对同质化竞争以及消费新特征带来的挑战仍然是商业地产企业亟待破局的重要命题。

因此，本报告将以趋势与行动为导向，从市场以及企业表现两个方面，对年的商业地产行业进行解读，以期能够为商业地产人在市场决策中提供参考。

“双循环”背景下，消费需求有待释放，商业地产空间犹存

1、全球经济衰退，中国经济韧性凸显

年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根据国际货币基金组织（IMF）于年1月发布的数据，估计年全球GDP增速为-3.5%，经济衰退程度比-年全球金融危机更为严重。

值得注意的是，由于中国疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，中国的经济表现优于发达经济体，年中国成为全球唯一保持正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。

表：全球主要地区GDP年度增长率

数据来源：IMF，国家统计局，中指研究院整理*中国年统计数字为国家统计局公布数字

2、消费有力拉动经济增长，“双循环”背景下，消费繁荣奠定商业地产发展空间

近期，中央多次相关会议均提到促进消费战略，《“十四五”规划建议》中明确提出要“全面促进消费。增强消费对经济发展的基础性作用，顺应消费升级趋势，提升传统消费，培育新型消费，适当增加公共消费”。十四五期间，“双循环”格局下，消费市场的繁荣也将为商业地产带来巨大空间。

注：最终消费率（%）=最终消费支出÷支出法GDP×%；

最终消费支出对GDP增长拉动百分点=最终消费支出贡献率×GDP增长速度

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据

消费仍然是经济稳定运行的压舱石，扩大内需势在必行。年全年，虽然经济恢复正增长，但社会消费品零售总额仍同比下降3.9%，约为39.2万亿元。年尽管受到新冠肺炎疫情冲击，但最终消费支出占GDP的比重仍然达54.3%，为近年来较高水平（~年，我国的消费率平均为53.4%），消费仍然是经济稳定运行的压舱石。

消费提升仍有较大空间。从我国的情况看，-年最终消费支出对经济增长的平均贡献率为60%左右，和发达经济体70%、80%的水平相比，还是有较大的提升空间。

3、收入提升促进消费繁荣，带动商业地产市场需求释放

收入提高推动消费提升。改革开放后，中国经济发展步入快车道，人民收入水平大幅提升，人们开始追求生活质量的改善，进而带动中国消费市场蓬勃发展。-年，我国城镇居民人均可支配收入从元增长到元，20年时间增长6倍，收入的增长推动了消费需求的提升，对商业地产市场形成了有力的支撑。

注：恩格尔系数=食品支出总额/消费支出总额×%（-年为估计值）

数据来源：国家统计局，CREIS中指数据

消费结构持续改善。从消费结构来看，代表家庭富裕程度的恩格尔系数从年的53.0%逐步下降至年的27.6%，解决了温饱的城镇居民希望提升生活质量，并将更多收入用于购买服饰鞋包、家居设备、文化娱乐等产品及服务，极大地提振了消费市场。消费市场的繁荣也带动了过去20年商业地产的快速发展。

受疫情影响，短期收入降速，消费下滑。年，我国城镇居民人均可支配收入同比增长3.5%，增速较年下降4.4个百分点。城镇人均消费性支出同比下降3.8%，商业地产受到一定冲击，多家公司推迟购物中心开业时间，部分商铺面临经营危机。

图：年中国部分城市人均储蓄与人均收入关系图

数据来源：CREIS中指数据，中指研究院整理

上海、北京等一线城市收入水平最高，杭州、苏州等长三角核心城市紧跟其后。年，GDP前城市人均储蓄存款均值为6.80万元，城镇人均可支配收入均值为4.5万元。北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、长沙等核心一二线城市以及金华、常州、嘉兴等发达城市群三四线城市人均收入及储蓄均较高，此类城市具备较强的消费基础与发展空间，商业地产发展潜力突出。

武汉、长沙引领中部商业地产快速发展。近年来，武汉将“首店经济”作为刺激消费、提升商业品质的重要手段。年，武汉落户品牌首店超家，首店经济持续在武汉商业地产市场“飘红”。长沙网红店逐渐成为商业消费的新增长点，各类网红店遍地开花，其中尤以茶饮店最受消费者热捧，本地品牌“茶颜悦色”几乎成为购物中心标配，为购物中心带来更多的客流量，甚至成为长沙的一大旅游景点，“网红”经济助力长沙商业地产发展。

4、“Z世代”消费群体为商业地产注入新活力

随着中等收入群体和千禧一代崛起，一方面消费升级提档，更加注重品质和价值。另一方面，消费出现结构性变化，文化、体验、健康等升级类消费进一步增长。在此背景下，以互联网为依托，运用大数据、人工智能等先进技术手段使线上服务、线下体验及现代物流进行深度融合的“新零售”模式持续推进，“网红店”“快闪店”的不断涌现，商业街和购物中心的业态升级以及新兴商业模式的创新发展，给商业地产带来了新的价值增长点。

图：及年1-10月按商品类别分类零售值同比增速（%）

数据来源：国家统计局，中指研究院整理

“Z世代”消费群体偏好视频娱乐，自由玩乐个性突出，倡导健康绿色生活，追求与众不同的体验。根据国家统计局数据，即便在疫情影响之下，以年轻一代消费群体为主的化妆品类、体育娱乐类消费仍保持较快增长。这个个性鲜明的群体正在不断影响着消费市场的格局，得到了越来越多品牌商的

转载请注明:http://www.aideyishus.com/lkcf/2318.html