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库港报道
导语物流地产商持续加大布局、掘金物流市场，行业呈现“一超多强”竞争格局。
物流作为“桥梁”，属于基础性产业，也是衡量地区发展速度的重要标准之一。近两年由于疫情的影响，电商和快递行业得到高速发展，升级为热门产业。随着物联网、大数据、云计算等技术的成熟应用，通过自动化、智能化手段提升物流地产运营效率亦成为行业新趋势。尽管物流需求强势上扬，但其供应端却呈现相对紧缺态势，因此，目前中国物流业的投资意向保持高位，尤其是京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群核心物流枢纽地区。世邦魏理仕干年下半年对中国大中型仓储物流租户开展调研。共计42份有效回复被纳入统计，用以分析投资者对干年中国物流仓储租户观点和策略偏好。新冠疫情居家隔离大幅拉动线上零售，提高线上零售渗透率至24%(年三季度末)，同时中国较佳的疫情控制让其承接了更多制造业订单。电商、三方物流及制造业对仓储需求也大幅上升。自年三季度起中国疫情得到有效控制，世邦魏理仕跟踪的中国16个城市净吸纳已连续6个季度突破万方，年全年净吸纳达到万平方米，相比年历史最高纪录提升近40%。截至年12月底，中国通用仓库总面积超3.23亿平方米，比年增加0.23亿平方米，仓库资源覆盖了32个省份，个城市，7,个园区。而数据显示，在中国主要城市中，非自用的高标准物流仓储面积约为0.26亿平方米，人均优质物流仓储面积约0.平方米，与一些发达国际相差甚远。此外，难以满足现代企业需求的物流仓储与空间布局不足等问题亦比比皆是。01需求势能租户经营改善并将继续拓展国内市场中国经济在年将逐步向正常增长轨道回归，全年GDP增速预计在5-5.5%之间。尽管经济复苏的节奏仍将受到疫情和防疫措施的影响且短期内投资下行压力犹存，但中央经济工作会议对年财政的定调和近期多省市出台的鼓励消费措施将推动国内消费稳步增长。与此同时，由于当前国际间疫苗接种的不平衡和奥密克戎变种病毒发展的不确定性对全球供应链修复的扰动将持续存在，年中国经济的外部需求增量虽总体减弱但出口仍有望保持相对高位。我们此次租户调查的对象主要由第三方物流、制造业、零售业、电商企业构成，其中81%的受访者预计未来三年经营情况将改善，并且有74%的受访者将继续拓展国内市场，这一结果从行业和企业层面上印证了上述中国经济运行趋势的宏观判断。从长期来看，未来5-10年，中国将是全球最大的消费、制造业和进出口市场，城镇化和消费升级的双引擎将保持高速运转，这不仅为我们此次调查中的各行业发展提供巨大的商业机遇，同时也意味着其供应链环节上的仓储需求的可持续增长。以电商行业为例，世邦魏理仕于年发布的《全球电商展望》专题报告中预测，每新增10亿美元的电商销售额将创造万平方英尺(92.平方米)的仓储需求。若以较保守的10%年增速测算，理论上十四五期间(-年)国内电商销售增长所需的仓储面积将超过万平方米。70%的租户预计未来三年物流仓储组合将增加年，中国16个主要城市高标仓净吸纳量达到万平方米，创历史新高。需求强劲增长来自干供需两面多重因素的共同驱动，包括牛鲜电商、百播电商、跨境电商和C2M等电商垂直赛道和新模式的爆发式增长:制造业需求加速、环一线城市新增供应放量等。CBRE本次租户调查的结果显示未来三年国内高标仓需求有望保持快速增长。接近70%的的受访者预计未来三年物流仓储组合将增加。分行业来看电商和三方物流扩张意愿最强烈，85%的电商将在未来三年增加仓储组合，而70%的三方物流预计将增加仓储组合。分受访企业的国内物流仓储设施规模来看，总面积超过50万平方米的超大型租户的扩张意愿最强，71%的租户未来三年将增加仓储组合，且其中大部分的预期增速在30%以上。大型租户(10-25万平方米)和中型租户(10万平方米以下)的扩张意愿分别为54%和60%。未来三年55%的租户将在一线城市暨周边扩展本次调查显示一线都市圈依然是租户首选的扩张区域，有55%的租户计划继续围绕一线城市及周边拓展业务及租赁仓储资源。一线都市圈及其紧密联系的周边城市群是中国人口最租密、经济最活跃的区域。年京津冀、长三角、珠三角三大区域聚集全国人口的33%，贡献全国经济总量的44%，而其在全国快递业务量中的占比更是高达71%。可见对于物流和电商企业而言，上述区域仍是业务密度和配送效率最高的重点扩张区域。此外，成都、重庆、武汉、郑州、西安等位于国家综合立体交通网主骨架的节点城市也是未来和户积极扩张的区域，疫情爆发以来重庆和成都是高标合相售要求最为活跃的市场，年重庆和成都净吸纳均接近万平方米位居16个市场的前两位。而其中郑州、杭州的高标仓市场存量规模明显偏低，极具增长潜力。02资产运营策略--降本增效64%的受访者认为成本上涨，包括物料成本，燃油运输成本及人力成本的上涨是未来三年企业将面临的主要挑战。年以来，国内汽油最高零售指导价涨幅接近40%，全国居民工资性收入增长10.6%;而时有爆发的疫情对跨省人员流动的阻碍叠加业务量增加令部分企业招工难、招工贵问题凸显。
中国良好的疫情防控以及完整的产业链在帮助部分制造业和医药企业海外订单大幅增加，但与此同时，供应链中断引致的原材料和运输成本显著上涨，以及人民币汇率升值等因素也令企业利润率持面临挑战。
而对第三方物流行业而言，激烈的市场竞争令企业在成本侧更为敏感。年大规模的价格战让三方物流快递业务量增速从年的24%上升至年的31%的同时，收入同比增速从年的24%下滑至年的17%。一个积极的讯号是今年国家多个部委共同出手干预叫停价格战，但另一方面我们看第三方物流企业部分成本的上涨短期内仍具有刚性-京东、顺丰、中通等企业均宣布在年乃至此后数年提升快递员薪资及福利。
房地产成本在物流企业占比在10%左右对于大部分受访者而言，房地产成本小于20%。以京东物流和顺丰为例，人力和运输成本分别占比达到78%和83%，而相应的房地产成本，包括租赁成本，土地购买成本、建设成本及折旧不超过10%。而电商与仓储物流相关的房地产成本则要更低。这一成本结构意味着在维持总成本不变的情况下，第三方物流企业每降低1%运输和人力开支，理论上对应可以抵消8-9%的仓库租赁开支的增长。此次调查中71%的受访租户认为“免租期和租金补贴”是其在仓库租赁合同中最重视的条款，体现出企业对干仓储租金的重视程度。但从企业全局战略出发，考虑到企业物流的成本构成，通过优化仓储网络和软硬件配置从而撬动整体物流链条的提效降本无疑具备更强的乘数效应。世邦魏理仕建议租户从物流策略、选址区位、物业组合、仓库运营四个维度着手，推动运输和人力成本节降，并提升物流效率。
物流策略：一体化供应链解决方案加速制造业外包
大部分受访者都认为控制成本和提升效率是物流外包的重要动因。在国内B2C电商历经多年快速发展之后，服装、快速消费品等消费品类的外包物流渗透率已经达到60%以上的较高水平。与之相比，B2B物流的信息化程度、物流效率以及外包率的提升空间更大，这在很大程度上与国内传统制造业企业物流自营模式下供应链管理水平落后有关。近年来我们看到京东物流、顺丰等第三方物流企业与国内制造业在供应链方面的合作案例不断涌现。世邦魏理仕认为，随着国内供应链服务专业化程度的不断提升，以及中国制造业整体向高技术、高度自动化、全产业链协同转型升级，电子、汽车、生物医药等高端制造业对智能化、一体化供应链解决方案的需求将迎来持续增长期。在顺丰为中国重汽搭建产前集约化物流中心的案例中，通过物流科技的应用和智能设备的投入，年度节省物流费用达万，人员能效提升15-20%。与此同时，新冠疫情对跨境电商和C2M模式的推动成为短期内制造业和工业品物流外包加速发展的契机。由此带来的B2B物流规模化、专业化发展以及向“B2B2C”延伸将有利干促进高标仓储设施的需求。选址策略:区位优先于租金此次调查的一项重要发现是:仓储区位优先于租金成为受访企业仓库选址的共识。靠近消费者和终端市场、靠近交通设施、靠近制造商和供应商分列选址要素的前三位。这一结果也印证了此前我们关于通过优化仓储网络布局实现整体供应链降本提效的观点。分行业来看，90%电商和零售商认为物流设施需要靠近终端消费市场。而90%的三方物流选择靠近消费者和终端市场以及靠近交通设施。电商视其时效性我为赢得市场份额的关键因素因而优先在靠近消费者和终端市场的地区布局物流设施;而对于三方物流而言，其承载分发集散功能的转运/分拨中心则需要更加靠近交通设施，以便更高效更快捷进行干线运输或者航空运输。此外，随着生鲜电商和C2M电商模式的发展，产地仓模式成为近年来第三方物流企业新的业业务增长点。菜鸟已经在全国30多个制造业产业带和农产品原产地开设了70个产地仓。我们预计“靠近制造商和供应商”这一因素在第三方物流企业的仓库选址时的权重未来将进一步提升。选址之后的三要素
选址要素的优先级设定对租户未来增加哪种类型的仓储设施具有决定性影响。79%的受访者表示将增加大型城市及周边的物流仓储设施，包括城市配送中心(43%)，卫星城的配送中心(31%)，以及郊区超大型分拨中心(29%):这与租户希望靠近终端市场以降低运输成本并提升客户响应度的意图高度吻合。年以来，电商、第三方物流企业在人口、产业密集的一线都市圈和全国交通枢纽城市加速扩张。以电商为例，年高标仓租赁成交较年增长了%，其中86%的租赁成交均位于一线都市圈。但一个值得物流租户