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（报告出品方/作者：仲量联行）1、物流地产受多维驱动蓬勃增长物流地产需求的不断释放来自多维驱动的助力。国民经济水平不断提高，居民消费的不断升级、新零售模式的兴起推动了线上线下渠道的融合，以及电商的成长和渗透过程，而这些都对物流地产的要求逐步提高。伴随着物流业务外包的需求上升，第三方物流规模也在稳步扩张。高新技术产业和装备制造业的高速发展，也为物流地产的成长提供新动力。消费是经济稳定运行的压舱石年中国不仅成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP总量也实现了百万亿元（人民币）的历史性突破。尽管全年消费增长为负，但随着新冠肺炎疫情得到有效控制，消费对经济增长的拉动作用逐季回升，三四季度增速已转正，且接近前几年的正常水平。此外，尽管受疫情冲击，但最终消费支出占GDP比重达54.3%，高于资本形成总额占GDP比重11.2个百分点，为近年来最高水平。消费仍然是经济稳定运行的压舱石。同时，十九届五中全会明确提出了“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。促进消费、扩大内需成为中国未来经济发展的重要引擎之一。内需增长推动第三方物流年至年，中国消费品零售市场虽增速放缓，但长期前景向好。物流地产作为零售供应链中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的作用。因此，消费需求的拓展将会持续推动物流地产的需求。而第三方物流企业因其专业化、低成本、高效率成为大多数企业的首选。年中国第三方物流规模约为亿美元，年至年的复合增长率达到16.6%。未来随着消费的增长，企业对于第三方物流的需求也将持续增长，带动物流地产的需求。电子商务拓展利好物流发展近年来，电子商务的不断拓展，实物商品网上零售额的总量及其占社会零售品消费总额的比重不断增长，也从另一个方面推动了物流行业的发展。在电子商务中，除少数数字化的书籍音像产品可以通过网络直接传输之外，绝大部分商品极大程度上依赖于物流配送，物流毫无疑问是实现电子商务的保障。此外，新冠肺炎疫情之后线上直播带货服务迅速拓展，已经成为了电子商务服务需求的中坚力量之一。值得注意的是，伴随B2C的线上购物需求持续攀升，除大型平台电商之外的垂直电商愈加重视供应链的效率及稳定，这类租户将对现代化、标准化的物流地产保持较大租赁需求，并对物流地产配备的设施提出更高要求。传统零售和制造业坚实支撑物流需求年年初因受到新冠肺炎疫情的影响，中国社会消费品零售总额呈现负增长。但在2月份后增速就呈现V型反弹，于8月份恢复增速正增长，彰显出零售消费市场的良好韧性，也为物流行业的需求提供坚实的支撑。同时，中国制造业PMI于年3月迅速回升至52%，并持续保持在荣枯线以上，显示制造业增长平稳，保持上升势头，为物流地产租赁需求提供稳定驱动。此外，年中国电气机械和器材制造业、汽车制造业、通用设备制造业以及医药制造业工业增加值增速表现突出，意味着中国制造业逐步向产业价值链的中高端迈进。物流地产是制造业企业的刚性需求，而高端制造业的蓬勃发展也将会带动高端物流地产的需求增长。新兴驱动力蓬勃发展不断衍生物流新需求在中国消费市场提质扩容的大背景之下，叠加新冠肺炎疫情的推动，物流地产行业衍生出了前文传统驱动力之外的新兴驱动力。冷链物流因消费加快升级，适冷产品的需求越来越多，过去十数年中国对于冷链物流的需求增长强劲。与发达国家相比，中国冷藏仓储存量的绝对数量较大，但由于中国人口基数较大，导致我们的人均冷藏仓储容量目前仍然处于较低水平。根据全球冷链联盟（GCCA）的数据显示，年中国的人均冷藏仓储容量仅为0.立方米，与发达国家人均0.3-0.5立方米的水平相距甚远，仍有较大增长空间。生鲜电商随着中国城镇化发展和居民消费水平的不断提升，国民对生鲜食品的需求越来越大。而年以来的新冠肺炎疫情影响全国，“线上下单、生鲜到家”的安全性和便利性，让广大消费者充分感知生鲜零售平台所提供的服务价值，生鲜电商迎来了井喷式发展。医药医疗另一方面，医药行业在人口老龄化进程和居民收入水平提高的过程中得到快速发展，冷链物流作为医药产品的主要存储及流通方式，其需求也相应高速增长。此外受到新冠肺炎疫情的影响，生物医药等产业对于物流地产的需求也料将增加。社区团购在新冠肺炎疫情的影响下，社区团购又一次成为了各路资本争相追逐的风口。社区团购的核心价值在于集中化订单，从而提升整体履约效率。其采购成本优势较大，但物流配送是关键痛点。因此，物流环节是社区团购的核心业务模块，直接影响平台、消费者、供应商三方利益。随着互联网巨头的纷纷入局，社区团购的物流配送成本和管理问题将得到有效改善。据估计，年中国社区团购市场规模将会超过人民币亿元，自年以来的复合增长率超过44%。2、物流地产市场格局：城市群造就核心物流枢纽，卫星城承接外溢需求中国仓储物流设施库存总量大，但现代化设施占比较低。从总量上看，中国仓储物流设施总库存约10亿平方米，低于美国，但高于日本、德国和澳大利亚等国；从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施库存不及1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右；从结构上看，由于行业发展历史较短，中国现代仓储物流设施库存占比仅7%，低于一般发达国家水平，但也意味着未来提升空间较大。非保税高标库市场存量随着区域经济一体化，我国约70%的非保税高标库存量集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。从需求端看，大型城市群的发展将持续推动消费提质扩容，加速核心城市物流地产需求增长；在供给层面，当前物流地产用地供应日趋紧张，核心物流城市高标库市场长期供不应求，周边卫星城受益于需求外溢，有望获得稳健发展。长三角仲量联行评估咨询服务部统计数据显示，当前长三角集中了全国32%的高标库存量面积。上海作为长三角的中心城市，仓储市场保持较高需求，存量位于长三角首位，占长三角比重的29%；然而，短期内上海仓储用地供不应求的趋势难以逆转，昆山、常熟、太仓、嘉兴等上海卫星城市借力日益完备高效的配送网络得以承接上海外溢需求，市场得到快速发展。上述四城的高标库存量之和已接近上海规模，总共占长三角比重达到24%。京津冀当前京津冀地区的高标库面积存量占全国比重10%。其中北京占京津冀地区的比重超过25%；得益于经济、区位和交通等优势，作为京津冀中部核心功能区的天津已成为区域内的物流中心，其高标库存量占比京津冀地区总体存量超过半数。值得注意的是，天津高标库市场出租情况尚未达到主要二线市场的平均水平，意味着天津高标库市场或存在供给过剩的局面。廊坊目前占京津冀地区的比重为6%。展望未来，随着北京疏解“非首都功能”，天津廊坊有望进一步迎来高标库市场发展窗口，但同时也需要

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